Yabancıların Türkiye'de Mülk Edinmesi, Kiralama Ve Satış Süreci

Ülkemiz konumu itibariyle dünya genelinde stratejik bir öneme sahip olmakla birlikte birçok yabancı uyruklu kişiye de misafirlik etmektedir. Yabancı uyruklu vatandaşlar Türkiye’de hem ticari hem de kültürel anlamda hayatımıza katıldıklarından, yabancıların ülkemizde nasıl mülk edineceği sorusu gündeme gelmektedir. Ülkemizde mülk satın alacak kişilerin taşınmazın devrini mutlaka Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yaptırması tapu öncesi de noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması alıcı ve satıcıyı da koruyan çok önemli unsurdur. Dolayısıyla bu yazımızda yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de mülk edinimini, kiralanmasını ve satımını konusunu detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye’de Mülk Edinmesi

Türkiye’de, gerçek ve tüzel yabancı kişilerin mülk edinmeleri, Tapu Kanunu’nun 35. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre yabancı şahısların taşınmaz edinmeleri iki ilkeye dayalı olarak gerçekleştirilmektedir.

1. Karşılıklılık ilkesi
2. Kanuni kısıtlayıcı hükümler

Karşılıklılık ilkesine göre, alıcının ülkesinde de Türkiye vatandaşlarına ve şirketlerine de satış yapılıyor olması gerekmektedir. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi, 03/05/2012 kabul edilen 6302 sayılı Kanun ile yabancı uyruklu kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Bu doğrultuda Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlar ile mülk edinebileceklerdir. Yani yapılan değişiklik sonrası yabancı uyruklu kişilerin vatandaşı olduğu ülkelerde Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir.

Kısıtlayıcı hükümlere ise kanunda düzenlenmiş olan askeri bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde mülk edinilememesi ile ilgili hükümlere uyulması olarak gösterilebilir. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz edinimi için 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca askeri makamlardan izin almaları gerekir. İlgili bölge eğer askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi ise, yabancıların mülk edinimi mümkün olmayacaktır.

Tapu harcını hesaplamak için alıcı veya satıcının beyan ettiği gayrimenkul alış-satış fiyatları üzerinden işlem yapmak gerekir. Hesaplama kapsamında hem alıcı hem de satıcı, alış/satış işlemi için beyan edilen konut fiyatının %2'si kadar toplamda %4 olacak şekilde (her bir taraf %2) harç öder. Türkiyedeki adetler gereğince alıcı ve satıcı tapu harcını yarı yarıya öderler. Burada belirtilen bedelin ise Belediye Emlak Rayicinin altında kalmaması son derece önemlidir.

Yabancılar En Fazla 60 Hektarlık Arazi Satın Alabilir

Bir diğer önemli husus ise yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de edineceği taşınmazlara birtakım sınırlamanın getirilmiş olmasıdır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de edinecekleri taşınmazın toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı (300 dönüm) geçemez. Ancak Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Ayrıca belirtmek gerekirse Cumhurbaşkanı kararı ile yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebileceği taşınmazın sahip olacağı yüz ölçümü en fazla altmış hektar (600 dönüm) olacaktır. 2012 yılı öncesi değişikliği ile yabancı uyruklu vatandaşlar Türkiye’de en fazla 2.5 hektar arazi satın alabilmekte iken şuan bu yüz ölçümü 60 hektara kadar çıkabilmektedir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan genelge ile, 183 ülkenin vatandaşları gerçek kişi olarak, belli kıstaslara ve ülke menfaatlerine göre, askeri alanlar, yasak alanlar, stratejik bakımdan öneme haiz alanlar hariç, ülkemizde taşınmaz mal, gayrimenkul, bina, ev ve arsa edinebileceğini ifade etmiştir. Ancak 183 ülkenin hangi ülkeler olduğu belirtilmemiştir.

Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye’de Mülk Edinmesi

Ülkemizde, Kendi Ülkelerinin Kanunlarına Göre Faaliyette Bulunan Şirketlerin Mal Edinimi

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler (yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre ticari şirket olmak için gereken şartları taşımayan şirketler) taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehini tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz. Yani yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre ticari şirket için gereken şartları taşıyan ticaret şirketleri ve yabancı uyruklu kişiler lehine taşınmaz rehini tesisi yapılabilecektir.

Türk Kanunlarına Göre Yabancı Sermaye ile Türkiye’de Kurulmuş Olan Şirketler Bakımından

Türk Kanunlarına Göre Yabancı Sermaye ile Türkiye’de Kurulmuş Olan Şirketler (yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde) ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Yukarıda ayrıntılı olarak açıklamış olduğumuz şirketler haricinde kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.

Son olarak belirtmek gerekirse; Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Taşınmaz Satımı İçin Gerekli Olan Belgeler

• Taşınmazın tapu senedi belgesi
• Satın alacak yabancı uyruklu kişinin pasaportu ve fotokopisi
• Mülkün bulunduğu belediyeden alınacak Emlak Rayiç Değeri Belgesi
• Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Satan kişinin 1 adet, satın alan kişinin 2 adet vesikalık fotoğrafı
• Satın alan yabancı Türkçe bilmiyorsa adli yeminli tercüman (https://www.imgetercume.com/adli-yeminli-tercuman-listesi)
• Eğer devir işlemleri yurtdışında düzenlenen vekaletname ile yapılıyorsa vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği (Türkçe tercümesi olmak zorundadır.)

Taşınmaz Satımında İzlenecek Yollar

1. İlk olarak yukarıda ayrıntılı olarak açıklamış olduğumuz kanundan kaynaklanan yasaklara tabi olmaması ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından düzenlemiş olan genelgeye tabi 183 ülke vatandaşından biri olmak gerekmektedir.
2. Satın alınacak taşınmazın bağlı olduğu ilgili Tapu Müdürlüğü’ne yazı yazılarak taşınmazın satımının yabancı bir vatandaşa satılmasında herhangi bir engel olup olmadığı sorulmalıdır. Herhangi bir engel olmadığı anlaşıldığı takdirde Tapu Müdürlüğü tarafından gerekli işlemler yapılacaktır. Taşınmazın satımında engel olduğu cevabının geldiği hallerde ilgili Tapu Müdürlüğünün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğüne itiraz hakkı mevcuttur.
3. Gerek yabancı uyruklu gerçek kişilerin gerek yabancı şirketlerin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir. Bu hususa dikkat edilmesini ehemmiyetle tavsiye ederiz.
4. Türk hukukuna göre taşınmaz satışı, satıcı ve alıcının geçerli bir satın alma anlaşması yapması amacıyla ilgili Tapu Müdürlüğü huzurunda bulunmasıyla tamamlanır. Taraflar mülkiyeti devretmek ve satın alma anlaşmasını tamamlanması için ilgili tapu memurunca hazırlanacak tapu devrini yapmakla yükümlüdür. Ayrıca belirtmek gerekirse yabancı gerçek kişiler Türk vatandaşları gibi, taşınmazları üzerinde tasarruf etme hakkına sahiptirler; taşınmazı üçüncü kişilere satabilir, kiralayabilir ve üzerinde rehin tesis edebilirler. Yazımızın ilerleyen kısımlarında bu hususlara da değineceğiz.
5. Bir taşınmaz satışında Tapu Müdürlüğü’nden o taşınmazın yabancı uyruklu bir kişiye satılmasında engel olunmadığının tespiti yapıldıktan sonra, bir Türk vatandaşı ile yabancı gerçek kişiye uygulanacak esaslar arasında fark yoktur.
6. Ayrıca taşınmazın satımı yapılırken Emlak Beyan Değerinden az olmamak üzere Tapu Harcı, Değer Artış Vergisi, Damga Vergisi ve Noter Masraflarının ödenmesi gerekir.
7. Son olarak belirtmek gerekirse yabancı uyruklu bir vatandaşın Türkiye’de taşınmaz edinimi ikamet iznine bağlı değildir. Dolayısıyla yabancı uyruklu bir vatandaşın taşınmaz ediniminde ikamet izninin bulunmasına gerek yoktur.

Yabancıların Taşınmazlarını Kiralanması

Türkiye’de ikamet izni almış yabancı uyruklu kişiler ev kiralama hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nda bir taşınmazın nasıl kiralanacağı açık bir şekilde düzenlenmiştir. Öncelikle taşınmaz için kiraya veren ve yabancı uyruklu vatandaşın kira sözleşmesi yapması gerekmektedir. Bu durum yabancı uyruklu kişiler ve Türk vatandaşları için farklılık arz etmemekte olup, her iki taraf için de aynı koşullar geçerlidir. Burada önem arz eden husus yabancı uyruklu vatandaşın bir taşınmaz kiralayabilmesi için ikamet izninin bulunması gerektiğidir.

Yabancıların Taşınmazlarını Satışı

Yukarıda açıklamış olduğumuz yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi başlıklı yazı ile yabancıların Türkiye’de nasıl mülk edineceğini açıklamış bulunmaktayız. Açıklamış olduğumuz prosedürlere uygun bir şekilde taşınmazın satışının gerçekleştiği hallerde artık yabancı, Türkiye’de bulunan taşınmazı üzerinde rehin hakkı tesis edebilir, ilgili taşınmazı kiraya verebilir ve satımını gerçekleştirebilir. Ancak satış işlemleri gerçekleşirken birtakım farklı belgeler istenmektedir. Bu belgeler;

• Yabancı ülke kimliği veya pasaport
• Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçe
• Taşınmaza ilişkin değerleme raporu (Değerleme raporu başvuru yapıldığı tarihten itibaren üç ay süre ile geçerlidir.)
• İşlem temsilci aracılığı ile gerçekleşecekse ilgili işlemi yapmaya ilişkin yetki içeren vekaletname
• Birer adet vesikalık fotoğraf

İlgili belgeler ile Tapu Müdürlüğüne başvuru yapıldıktan sonra bu konuda yabancılara özgü getirilmiş bir kısıtlama bulunmamakta olup, ilgili uyuşmazlıklar için Türk Kanunları geçerli olacaktır.

Türkiye’de En Çok Mülk Satın Alan Ülke Vatandaşları

• Irak
• Rusya
• Kuveyt
• Suudi Arabistan
• İngiltere
• İran
• Afganistan
• Almanya
• Norveç
• Azerbaycan

Gibi ülkeler ülkemizde satın alma noktasında başı çekmektedir. Bu ülke vatandaşlarının satıl aldıkları yörelere bakınca daha çok ülkemizin tatil beldeleri olan Belek, Didim, Marmaris, Manavgat gibi ilçelere yoğun ilgi gösterdikleri görülmektedir.

Türk Olarak Doğup Ardından Vatandaşlıktan Çıkan Kişilerin Mal Edinmesi

Türk vatandaşı olarak doğduktan sonra izinli olarak vatandaşlıktan çıkan kişilerin ülkemizde mülk edinmesi sırasında kanuni olarak Türk vatandaşlarının tabi olduğu kanunlara göre işlem yapabilmektedirler. Tapu Müdürlüklerine başvuru yapılarak buradan mal edinebilmelerinin önünde bir engel yoktur. Mavi kart uygulaması ile tüm bu hakları kullanabilirler.

Yunan Vatandaşı Türk Asıllıların Taşınmaz Edinimleri

Türk asıllı Yunan uyruklu gerçek kişiler, ülkemizin konsolosluklarına başvuru yaparak Türk asıllı olduklarını belgelemelerinin ardından mal ediniminde yabancılara genel olarak uygulanan edinim şartları dâhilinde ülkemizden taşınmaz alabilmektedirler.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Vatandaşlarının Taşınmaz Edinimleri

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaşları ülkemizde mal edinmek istediklerinde Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına tanınan haklardan birebir yararlanırlar. Kısıtlamalara takılmazlar.

Çifte Uyruklu Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimleri

Çifte uyruklu vatandaşlarda hem Türk hem farklı ülke vatandaşı olan kişilerde taşınmaz ediniminde Türk vatandaşlığı dikkate alınır. Bizim kanunlarımıza göre işlemler yürütülür.

Yabancıların Taşınmaz Sonrası Türk Vatandaşlığını Kazanması

Türkiye’de mülk edinen yabancılar 1 milyon dolar değerinde ülkemizden mülk edindikten sonra 3 yıl süre ile satmaması halinde Türk vatandaşlığına başvuru hakkı kazanabilmekteydi. 2018 yılında değişen kanun ile 250 bin dolara kadar yapılan satın alımlarda da vatandaşlık söz konusu olmaktadır.

Yabancıların Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti Yapılması

Tapu işlemi sırasında kimlik tespiti ülkelerinin verdiği kimlikler ile pasaportlara bakılarak yapılmaktadır. Pasaportların çevirisi ve noter onaylı sureti istenmektedir. Tapu dairesinin değerlendirmesinden sonra edinim işlemelerine geçilmektedir.

Yabancıların Miras İşlemleri

Yabancıların miras işlemleri kanunlarımızdaki veraset usulüne dayandırılarak yapılır. Miras eğer yabancıların mülk edinemeyeceği alanda kalmış ise önce yabancıya intikal yapılır ardından tasfiye sürecine geçilir. Miras yolu ile kendisine taşınmaz kalan kişi ülkemizde taşınmaz edinebilecek kişilerin yönetmeliğine uygun şartları da taşıması gerekir. Yabancı kişilerin tasfiye sürecinde de bir mal eğer kanuna aykırı olarak alınmış veya kanun dışı olarak kullanım söz konusu ise tasfiye edilmeleri istenir. Eğer mal sahibi tasfiye etmez ise Maliye Bakanlığı süreci başlatıp malı satarak bedeli mal sahibine ödeyerek tasfiye sürecini tamamlar. Yabancıların miras işlemlerinde Türkiye’de mal edinmiş ama sonrasında vefat eden kişilerin mirasçılarının hakları da Türk kanunları gereği koruma altındadır.

Yabancıların Gayrimenkul Almasında Maliyetler

Türkiye’de gayrimenkul veya arazi satın almak isteyen kişilerin mali olarak ta bazı sorumlulukları vardır. Satın alım yapılan ilgili belediyeden rayiç değerin altında olmamak kaydı ile tapu harcı hem alıcı hem satıcı tarafından ödenir. Ayrıca ülkemizde döner sermaye olarak bilinen harçlar da bankaya ödenerek işlemlere devam edilir. Ayrıca tapu başvuru esnasında hizmet bedeli de alıcı tarafından Tapu Müdürlüğüne ödenir. Bu işlemlerin ardından alıcı satıcı aralarındaki ticareti tamamlar ve tapu devri tamamlanmış olur.

Ülkemiz doğal güzellikleri, Avrupa’ya komşu olması, Akdeniz’in sıcaklığı ve çevre ülkelere göre daha cazip bir konumda ve durumda olmasından ötürü ülkemiz her daim ilgi çekmeye ve yabancıların yatırım merkezi olmaya açıktır. Kanunlarımızdaki düzenlemelere göre yabancıların mülk edinimleri ile alakalı aklınıza takılacak tüm sorulara cevap vermeye çalıştık. Gayrimenkul avukatı noktasında donanımlı ekibe sahip Arıkan Hukuk Bürosu sizlere hem alım hem satım dilerseniz de kiralama süreçlerinde destek olmaktadır. Hukuk büromuz sizlere yabancıların gayrimenkul edinimi ile ilgili son düzenlemeler, yabancıların taşınmaz alımları sırasındaki yapılması gerekenler, ülkemizde yabancıların ev alma şartlarında bilinmesi gerekenler, yabancıların mülk alımı sonrası oturma izni ve vatandaşlık başvuru süreçleri ayrıca hangi ülke vatandaşlarının ülkemizden arsa ve ev alabileceği gibi bir çok aklınıza takılan sorulara cevap vermektedir. Bünyemizde sözleşme hukuku aynı zamanda dil bilen avukat tercümanlarımız ile sizlere en kaliteli hizmeti sunmaya devam ediyoruz. (Makalemize katkı veren Stj. Av. Pınar Atmaca'ya teşekkür ederiz.)