EN
İçindekiler
Kentsel dönüşüm, şehirlerde barınma amacıyla düzensiz bir şekilde kurulmuş olan bölgelerin barınma ve güvenliğe dair istenilen seviyede olmaması durumunda yenilenme çalışmaları yapılarak kentsel yaşamın gereklerine uygun şekilde yeniden düzenlenmesi sürecine denmektedir.
Mülkiyet Hakkı Çerçevesinde Kentsel Dönüşüm Ve Kentsel Dönüşüm Hukuku
Kentsel dönüşüm hukuku söz konusu bu yenileme çalışmalarında hukuka aykırı düzenlemelerin önüne geçmeyi ve hak sahiplerinin kanun ve yönetmelikler gereğince sahip oldukları hakları korumayı amaçlamaktadır.
Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm Kanunu” olarak bilinen 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 1. maddesinde “Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.” denmektedir.
Kentsel dönüşüm sürecinde öncelikle riskli yapının tespiti gerçekleştirilmektedir. 6306 sayılı kanunun 5. maddesinde “Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Belediye tarafından maliklere yıkıma dair bilgilendirme yapılmakta olup kanun koyucu tarafından verilen sürede malikler tarafından yıkılmayan riskli yapıların belediye tarafından yıkımı gerçekleştirilmektedir.
Hak Sahiplerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar
Riskli yapının tespiti, ilgili tapu müdürlüğü tarafından işlenen şerh ile birlikte hak sahiplerine tebligat yoluyla bildirilmektedir. Bildirimin tebliğ edilme tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edilebilmektedir.
Riskli yapı tespit raporuna yapılan itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi durumunda, ret kararının tebliğinden itibaren 60 günlük süre içerisinde İdare Mahkemesi nezdinde dava açılabilmektedir.
İptal davasının açılması tek başına idari işlemin yürütmesini durduracağı anlamına gelmemektedir. Söz konusu yapının yıkım işlemleri öngörülen süre içerisinde gerçekleştirilir. Bu nedenle açılacak olan iptal davasında mutlaka yürütmenin durdurulması talebinde de bulunulması gerekmektedir. İdarenin işlemi açıkça hukuka aykırı ve işlemin uygulanması halinde giderilmesi güç veya olanaksız zararlar ortaya çıkıyorsa yürütmenin durdurulması söz konusu olmaktadır.
Hak kaybına uğramamanız ve hukuki sürecin doğru bir şekilde yürütülebilmesi için alanında uzman bir avukata danışmanızı tavsiye etmekteyiz.
Mülkiyet Hakkı Ve İhlali
Mülkiyet hakkı; ekonomik bir değer ifade eden, parayla ölçülebilen her türlü mal varlığını kapsamakta olup menkul ve gayrimenkuller ve bunların üzerine kurulan sınırlı ayni hakları, semereleri, fikri haklar ve icrası mümkün olan her türlü alacak kalemleri mülkiyet hakkı kapsamına girmektedir.
Mülkiyet hakkı, Anayasanın 35. maddesince güvence altına alınmış olup “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” şeklinde düzenlenmiştir.
Mülkiyet hakkının ihlali noktasında söz konusu ihlal idarenin işlem ve eylemleri ile olabileceği gibi mahkeme tarafından verilen kararlar sebebiyle veyahut yargı birimlerinin tutum ve davranışları sebebiyle de ortaya çıkabilmektedir.
Anayasa Mahkemesi (AYM) mülkiyetin sınırlandırılmasına yönelik kararında; Temel hak ve hürriyetlerin Anayasanın 13. maddesi uyarınca sınırlandırılabileceğini, ancak bu sınırlamanın, temel hak ve özgürlüklerin demokratik toplum gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olmayacak şekilde yapılması gerektiğini, mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin kanuna dayanması, kamu yararı amacı taşıması ve ölçülülük ilkelerine uygun olması gerektiğini belirtmektedir.
Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Mülkiyet Hakkı Sorunları
6306 sayılı Kanunun; mülkiyet hakkına ağır müdahalelerde bulunması, gerekli tedbir ve güvenceleri sağlamaması, hak arama özgürlüğünü ölçüsüz şekilde sınırlaması ve kentsel dönüşüm sürecinde devlet yardımından veya sağlanan avantajlardan yararlanma konusunda açık kriterler konulmaması sebebiyle temek hak ve özgürlükler kapsamında kanuna getirilen başlıca eleştiriler olarak yer almaktadır. Anayasa Mahkemesinin, 2014 ve 2017 yıllarında verdiği kararlarla Kanun’un çok sayıda hükmünü Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiş ve bunun ardından Kanun’un önemli değişiklikler geçirmiştir.
6306 sayılı Kanunun mülkiyet hakkına getirdiği en ağır sınırlamalar 4. ve 6. maddelerde yer almaktadır.
Tasarrufların kısıtlanması başlıklı 4. maddesi “Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir. 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, (…) devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez. Uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, bu Kanun kapsamında bulunan alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.” şeklinde düzenlenmiş olup kanunun ilk halinde öngörülen bir ve iki yıllık süreler yer almayıp mülkiyet hakkına süre bakımından belirsiz bir sınırlama getirmekteydi. AYM 27.02.2014 tarihli kararıyla, söz konusu belirsizliğin bireyler üzerine aşırı bir yüklenmeye neden olabileceği ve böylece kamu yararı ile bireyin yararı arasında kurulması gereken dengeyi bozabileceği gerekçesiyle ilgili kuralı Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir. Kanun koyucu kanun değişikliğine giderek azami süreler belirleyerek AYM’nin tespit etmiş olduğu Anayasa’ya aykırılığı gidermiştir.
Mülkiyet Hakkı İhlallerine Anayasa Mahkemesinin Yaklaşımı
Mülkiyet hakkına yönelik sınırlamaların Anayasa’ya uygunluğunu denetlerken, Mahkeme, temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması başlıklı 13.maddede belirtilen ölçütlere göre değerlendirme yapmaktadır.
Anayasa Mahkemesi bireysel başvuru kapsamındaki incelemelerinde Avrupa İnsan Hakları Mahkemesinden (AİHM) örnek aldığı denetim modelini uygulamaktadır. Bu denetim modeline göre mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların hak ihlaline sebebiyet vermemesi için kanuni bir dayanağının bulunması (kanunilik), kamu yararı amacı taşıması (meşru amaç) ve ölçülü (ölçülülük) olması gerekmektedir.
AİHM, mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyi tespit ederken Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 1 Nolu Ek protokolün 1. maddesini temel almaktadır. “Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse, ancak kamu yararı sebebiyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir. Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama konusunda sahip oldukları hakka halel getirmez.” şeklinde belirtilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Hukukunda Avukatın Önemi
Bu makalemizde kentsel dönüşüm ve mülkiyet hakkı çerçevesinde kentsel dönüşüm başlıklarını anlatmış bulunmaktayız. Kentsel dönüşüm hukuku çok önemli bir konu olup bu hususta avukata danışılmadığı ve uzman desteği alınmadığı taktirde ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle her zaman hukuki destek alarak ilerlenmelidir. Makalemize destek veren ve yazan Sude Okka'ya teşekkür ederiz.
- Arıkan Hukuk Bürosu'na 24 saat whatsapp hattımızdan 0507 371 1717
- Sitemizdeki canlı destekten
- İletişim kısmındaki mail ile
- Son olarakta telefonlarımızdan ulaşabilirsiniz.
