Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Avukat Hizmeti

Günümüzde, inşaat sektöründeki daralma, kur artışı ve buna bağlı olarak müteahhitlerin inşaatı sözleşmede belirtilen zamanda bitirememeleri, sözleşmede belirtilen malzemelerden farklı ya da ayıplı malzemeler kullanmaları, eseri ayıplı teslim etmeleri.. gibi sorunlar neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahipleri mağdur olmaktadır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahibinin belirli arsa payını devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin eseri tamamlayarak tarafların arasındaki sözleşmeyle belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği, her iki tarafa da borç yükleyen çifte karma tipli bir sözleşmedir.

Bu sözleşmeler hazırlanırken dikkat edilmesi gereken önemli konu sözleşmenin bir gün bir ay veyahut bir yıllık bir sözleşme değil taşınmazın inşasından sonra en az 5 yıllık bir süreci kapsadığını bilmektir. Bu nedenle yüklenici taşeron ve daire bağımsız bölüm hak sahipleri son derece öngörülü davranmalı ve kendi menfaatlerine ve karşı tarafın zararına olan konuları iyice analiz etmelidir. Zira noterde matbu olarak, noterin kendi sisteminde bulunan klasik sözleşmeler üzerinden hazırlanan taşıma sözleşmeleri, taraflar dinlenmeden ve önceden hazırlık yapılmayan sözleşmelerde muhakkak bir sorun ortaya çıkmaktadır. Bu sorunlar ise maalesef hak kayıplarına sebebiyet vermektedir. Bu nedenle bu sözleşmeler hazırlanırken öngörülü davranmalı ve büyük bir yatırım süreci içerisinde bulunulduğu unutulmamalıdır.

Müteahhidin Yükümlülükleri

Borçlar Kanunu Md.471’e göre; yüklenici(müteahhit) basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken özen ve dikkatle, iş sahibinin menfaatlerini de gözeterek, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak yahut kendi yönetimi altında yaptırmakla mükelleftir. Aksine adet veya anlaşma olmadıkça yüklenici eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç gereçleri kendisi temin etmek zorundadır.

Müteahhidin Sözleşme Dışı Malzeme Kullanması

Müteahhit sözleşmede kararlaştırılandan başka bir malzeme kullanıyorsa, TBK Md.473/2’ye göre; meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.

Binada Müteahhidin Ayıplı Malzeme Kullanması

Borçlar Kanunu Md.472’ye göre; Malzeme yüklenici tarafından sağlanmışsa yüklenici, bu malzemenin ayıplı olması yüzünden iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur. Arsa sahibi eserin kendisine tesliminden itibaren hayatın olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek, ayıp varsa uygun süre içinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Eğer malzeme kaynaklı ayıp söz konusuysa -örneğin inşaat deniz kumuyla yapılmışsa- arsa sahibinin TBK Md.227’ye göre dört adet seçimlik hakkı bulunmaktadır:

• Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme.
• Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme.
• Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme.
• İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme.

Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.

Eserin Malzeme Dışı Bir Sebeple Ayıplı Olması

İnşaatın anlaşılan metrekarelerden daha küçük yapılması, yaşam alanlarının gerektiği gibi konumlanmaması, balkon yapılacağı vaat edilmiş olmasına rağmen tamamlanan eserde balkon bulunmaması, yapının güney yönlü inşa edileceği yerde kuzey yönlü inşa edilmiş olması gibi… projeye aykırı birtakım nedenlerle eser ayıplı hale gelmişse bu durumda TBK Md.473’e göre arsa sahibinin üç adet seçimlik hakkı bulunmaktadır:

1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.

Arsa sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Kat Karşılığı Sözleşmesinde Zamanaşımı süreleri

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

İnşaat Devam Ederken Yapının Hasara Uğraması

Deprem, sel, çığ düşmesi gibi…sebeplerle eser telef olmuşsa hasara kural olarak yüklenici müteahhit katlanır. Müteahhit, yok olan inşaat için yapmış olduğu masrafları isteyemeyeceği gibi, yapıyı tekrar inşa ederek arsa sahibine teslim etme yükümlülüğü altındadır. İstisnai olarak üç durumda arsa sahibi meydana gelen bu hasara kendisi katlanmak zorunda kalır:

1. Arsa sahibi tamamlanan inşaatı teslim almakta gecikmiş-temerrüde düşmüşse,
2. İnşaatta kullanılan malzeme arsa sahibi tarafından tedarik edilmişse,
3. Hasar arsa sahibinin verdiği talimattan yahut gösterdiği arsadan kaynaklanıyorsa ve yüklenici de bu durumu zamanında arsa sahibine bildirmişse.

Arsa Sahibi Yüzünden İfanın İmkansızlaşması

TBK Md.485’e göre; eserin tamamlanması, iş sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında iş sahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır.

Örneğin; inşaatın tamamlanmasına çok kısa bir süre kalmış olmasına rağmen inşaatın yapıldığı arsa kamulaştırılmışsa Yargıtay, kamulaştırma işlemini iş sahibinin riziko alanı içinde kabul etmekte ve o ana kadar yapılan bütün masrafların müteahhide ödenmesi gerektiğini söylemektedir. (15. Hukuk Dairesi 2018/2049 E,2019/44 K.)

Müteahhidin İşe Zamanında Başlamaması

TBK Md.473/1’e göre; yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Bu durumda sözleşme baştan itibaren hükümsüz hale gelir ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca alınanların iadesi gerekir. Müteahhit tamamladığı bölümlerin masrafını talep edebilirken, tamamlanmış kısım iş sahibine kalır.

Sözleşmede Belirtilen Sürede İnşaatın Bitmemesi Durumu

Yargıtay, inşaatın %90’ının tamamlanmış olması halinde; sözleşmeden dönmenin fesih olarak yorumlanması gerektiğini ve sözleşmenin ileriye etkili olarak sona erdirilebileceğini, müteahhidin tamamladığı orana denk gelen arsa paylarının, o oranda müteahhide devredilmesi gerektiğini söylemektedir. (23. Hukuk Dairesi 2016/6059 E.,2020/1489 K.)

Böyle durumlar karşısında mağdur olmamak için arsa sahiplerinin sözleşmeye ceza koşulu eklemeleri yerinde olacaktır. İnşaatın teslimi zamanında gerçekleştirilemiyorsa arsa sahipleri; hem aynen ifayı, hem zarara uğrayıp uğramadıklarına bakılmaksızın sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunu, hem de müteahhidin kusuru ve buna bağlı olarak meydana gelen zarar varsa gecikme tazminatını talep edebileceklerdir.(TBK Md.179/2)

Arsa sahiplerinin yüklenicinin gecikmesi karşısında aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının giderilmesini isteme hakkı da bulunmaktadır. Bu durumda sözleşme ayakta tutulmakta ve arsa sahibinin de arsa payını devretme yükümlülüğü devam etmektedir. Dolayısıyla arsa sahibi müteahhidin yaptığı işin karşılığı olan arsa payını müteahhide devretmek zorunda kalacak, karşılığında alacağı tazminat miktarının devrettiği arsa payından düşük olması halinde zarara uğrayacak ve yenilik doğuran bir hakkı kullandığı için de bu haktan vazgeçmesi mümkün olmayacaktır. Aynen ifadan vazgeçerek ifa yerine olumlu zararın talep edilmesi halinde gecikme tazminatına hükmedilemeyeceği de Yargıtay’ca karar altına alınmıştır.(23. Hukuk Dairesi,2017/2252 E.,2018/5681 K.) Bunun dışında gereği gibi ifa etmeme yahut ayıplı ifa etme halleri için ceza koşulu kararlaştırılırsa; ya aynen ifa ya da ceza koşulu istenebilir.(TBK Md.179/1)

Müteahhidin Arsa Payını Adi Sözleşmeyle 3.Kişilere Devretmesi

Ülkemizde sıklıkla karşılaşılan sorunlardan biri de geçerli şekil şartına uymaksızın müteahhit ve 3.kişiler arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi neticesinde, 3.kişilerin taşınmaza yerleşmiş olmasına rağmen, müteahhidin geçerlilik şekline aykırılık dolayısıyla sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia etmesi durumudur. Bu gibi durumlar Yargıtay’ın içtihadına göre hakkın kötüye kullanılmasıdır ve kanun hakkın kötüye kullanılmasını korumaz.

İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 tarihli içtihadı ile; “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Yasa’nın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla beraber kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir” içtihatını kabul etmiştir. (15. Hukuk Dairesi 2020/550 E. , 2020/1133 K.) Yargıtay’a göre adi yazılı sözleşmeye güvenerek taşınmaza yerleşmiş olan kişiler müteahhide karşı tescile zorlama davası açabilirler.

Müteahhidin Topraktan Satış Yapması

Müteahhit henüz arsa paylarının maliki değilken, 3. kişilerle adi yazılı sözleşme yaparak bağımsız bölümlerin maliki olacaklarını vaat etmesi durumudur. Yargıtay; müteahhidin henüz malik olmaması ve sözleşmenin de adı yazılı şekilde yapılmış olması sebebiyle sözleşmeyi tahvil ederek yapılan sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi olduğunu kabul etmektedir.

Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifade ile, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.(15. Hukuk Dairesi 2019/3728 E. , 2020/1870 K.)

Bu durumda da 3.kişilerin alacağın temliki hükümlerine göre alacaklının yerine geçmeleri nedeniyle arsa sahiplerine karşı tescile zorlama davası açabileceklerini kabul etmektedir. Davayı açan 3. kişi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin halefi olup, alacağın temliki yoluyla yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarını temellük ettiğinden tapu kaydına hak kazanabilmesi için yüklenicinin sözleşme ve ekleri tasdikli projesi ve imar mevzuatına uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi zorunludur. (15. Hukuk Dairesi 2020/514 E.,2020/1144 K.)

Kat Karşılığı Sözleşmelerinde Görevli Mahkeme

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Gayrimenkul Davalarında Dava Masrafları

Haksızlığa uğrayan tarafların dava açmadan önce aklına takılan konulardan birisi olması münasebetiyle konuyu açıklık getirmek istiyoruz. Gayrimenkul davalarında şayet gayrimenkulün değeri belli değilse mahkemeye geçici bir daha bedeli belirtilerek dava açılır. Her 100.000 TL için 2000 TL gibi bir yargılama gideri olduğu hesaplanabilir. Ücretler yıllara göre değişkenlik gösterebilmektedir. Avukatlık ücreti olaraksa yüzdelik üzerinden veyahut peşin bir ödeme üzerinden anlaşılabilmektedir. Yargılama giderleri ve masrafları ise davanın sonunda haksız çıkan karşı taraftan alınmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Avukatın Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahipleri ile yüklenici dediğimiz müteahhitleri bir araya getiren bu sözleşme sonrasında da ortaya bir eserin çıkmasını sağlayan bir yazılı anlaşmadır. Ancak son yıllarda.inşaat sözleşmelerinde gerek yükleniceden kaynaklanan gerekse de arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle sorunlar oluşmaktadır. En yoğun şekilde müteahhit ile sözleşme yaptık daha belediyeye başvuru bile yapmamış, yerde satın alma vardı halen onu almamış, müteahhit işi geçiktiriyor. Yüklenici telefonlara çıkmıyor ne yapmam gerek, müteahhit söz verdiği gibi işi yürütmüyor, projenin teslimi çok geçikti ne yapabilirim, yada müteahhit tarafından bakacak olursak arsa sahibinin istekleri bitmiyor, sözleşmede olmayan isteklerle her gün bizi bunaltıyor, arsa sahibi payımı vermekten kaçınıyor gibi bir çok durum ortaya çıkabilmektedir. Bu durumlar ile karşılaşmamak adına ister arsa sahibi isterseniz de müteahhit tarafında olun öncelikle kat karşılığı sözleşmesi avukatından hizmet almanız çok önemlidir. Sözleşme kurulurken gayrimenkul hukuku noktasında deneyimli avukat ile çalışarak sonradan doğabilecek sorunların önüne geçmek çok kolay olacaktır. Eğer kat karşılığı hizmet sözleşmesi sonrası ortaya çıkan sorunlarda hukuki olarak desteğe ihtiyacınız olursa Arıkan Hukuk Bürosu ile 24 saat irtibata geçebilirsiniz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noktasında tüm sorularınıza cevap vererek varsa sorunlarınızı ortadan kaldırmak için hukuki noktada en iyi desteği vermeye devam etmekteyiz. Makalemize destek veren ve yazan Av. Tuğba Bulut'a teşekkür ederiz.

Arıkan Hukuk Bürosu'na 24 saat whatsapp hattımızdan 0507 371 1717

Sitemizdeki canlı destekten

İletişim kısmındaki mail ile

Son olarakta telefonlarımızdan ulaşabilirsiniz.