Kamulaştırma Davaları (istimlak) Avukatı

Kamulaştırma; devletin(idarenin) kamu yani halk yararına olarak belli bir taşınmazı, bedelini piyasa değerleri üzerinden veya piyasa değerlerine yakın olarak hesaplayarak taşınmaz sahibi veya sahiplerine bedelini ödemek koşuluyla mülkiyetine alması işlemidir. Bu işlem yalnızca mülkiyeti özel kişilere ait taşınmazlara dair yapılabilmektedir. Kamulaştırma eski ismi ile istimlak davalarının avukat ile yönetilmesi şarttır.

Bu işlem kamu yararına uygun değilse herhangi bir fayda amacı taşımıyorsa, kamulaştırılan taşınmaza ilgili proje yapılamayacak veya yapılmayacaksa bu kamulaştırma işlemi iptal edilebilir. Bu kapsamda bedeli ödense bile öncelikle kamulaştırma işleminin bir hukuki ve bir fiili yarar ve bir faydaya hizmet etmesi esas amaçtır. Bunun dışındaki tüm hallerde bu kamulaştırma işlemi iptal edilebilir. Veya konu hakkında yargılama sürecine geçirebilir.

Kamulaştırma İşlemini Hangi Kurumlar Yapabilir

Kamulaştırma kamu yararına işlem yetkisi devlet ve yürütme tarafından bazı kurumların yetkisine bırakılmıştır. Kamu yararı kararını verebilecek kurumlar şunlardır:

• Kamulaştırma Kanunun m.3/2’de sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık
• Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu
• Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni
• İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni
• Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu
• Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu
• Üniversite
• Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu
• Atatürk Kültür Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda ilgili kurumların yönetim kurulları
• Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu
• Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu
• Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu
• Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Bakanlar Kurulu

Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları kamulaştırma işleminde yetkili olan kurumlardır. Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzel kişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlıklardır. Bu kamu kurumları dışında hiçbir kurum kamulaştırma işlemi yapamamaktadır.

Kamulaştırmasız el atma da ise; idarenin yani devletin yukarıda bahsetmiş olduğumuz kamulaştırma yöntemini kullanmaksızın doğrudan bir taşınmazı işgal etmesi veya bedelini ödemeyerek kullanmaya başlaması söz konusudur.

Başka bir anlatımla kamulaştırmasız el atma; kamulaştırma işlemi yapma yetkisine sahip olan devletin bu işlemi atlayarak acil bir ihtiyacını gidermek suretiyle veya herhangi bir gerekçeyle bir taşınmazı taşınmaz malikinin rızasını aranmaksızın tamamen veya kısmen işgal ederek kamu hizmetine tahsis etmesidir. Bu süreçte kamu yararına dair karar veren yetkili makam ise kurumların kendi içerisinde değişkenlik göstermektedir. Kamu yararına onay veren makamı farklı olması durumunda yargılamayı onlar edilebilmekte ve kamulaştırma işlemin iptali mümkündür. Taşınmaza uygulanacak imar planı ve projeye dair ise kamu yararı konusunda sürecin başlaması ise kamulaştırma işleminin başladığına işaret etmektedir. İmar planı ve proje daire itirazlar ise ayrı bir yargılama sürecine tabidir.

Kamulaştırma Süreci ve Aşamaları

Kamulaştırma süreci devlet nezdinde belli bir plan dahilinde yapılır.

1-Öncelikle kamulaştırılacak taşınmazın işlem yapılacak olan bölümü ölçeklendirilerek haritalanır. Böylece bir taşınmazın hangi bölümünün kamulaştırılacağı belirlenmiş olur.

2- Taşınmazın mülk sahipleri belirlenir şayet taşımaz sahibi vefat etti ise mirasçıları tespit edilir. Böylece idare tarafından kamulaştırma davası açılacak kimseler tespit edilir.

3- Kamulaştırma işlemi yapılacak olan taşınmaza kamulaştırma şerhi işlenir ve yargılama süreci sonuna kadar bu şerh taşınmaz üzerinde kalır. Bu şer taşınmaza fiile el konulması anlamına gelmemektedir. İlgili idare tarafından yasada belirlenen 6 aylık süre içerisinde kamulaştırma davası açılmaması veya tapu sicil müdürlüğüne bildirim yapılmaması durumunda taşınmaz malikleri bu kaydının silinmesine ilgili tapu müdürlüğünden isteye bilmektedir.

4- Kurumun satın alma süreci ise öncelikle bir kıymet takdir komisyonu kurulması ile başlar. Bununla birlikte pazarlık, satın alma ve trampa işlemleri için ayrı bir komisyon kurulur ve taşınmaz üzerinde belirlenen tahmini bedel üzerinden satın alma işlemleri yapılır. Süreç içerisindeki kıymet takdiri raporlarına ve itirazlara dair bir yargı yolu açıktır.

Burada belirtilmesi gereken önemli bir husus da, kamulaştırılan taşınmazların tahsis edildikleri kamulaştırma amacı dışında başka bir amaca dair kullandırılmasının kanun dışı olmasıdır. Kamulaştırma amacı dışında kullanılan ve hedeflenen amaç için kullanılmayan taşınmazlarla ilgili olarak, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içerisinde taşınmazların eski sahiplerinin geri alma hakları bulunmaktadır.

5- Kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaz sahibi veya sahipleri uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya çağrılır. Buradaki uzlaşma davetinin maksadı ise, taşınmaz sahipleri ve idarenin uzlaşarak kamulaştırma işlemi süreçlerinin dava yoluna taşımadan neticelendirmektir. Kamulaştırmayı yapan kurum, ancak gayrimenkul sahiplerini uzlaşmaya çağırması ve yapılan anlaşma ilişkilerinin sonuçsuz kalması durumunda dava açma hakkına sahiptir. Bu durum dava şartı olarak düzenlenmiştir. İdare sadece bu şartın gerçekleşmesi durumunda dava açabilir ve taşınmazın bedelinin tespitini ve kendi adına tescilini mahkemeden talep edebilir.

Kamulaştırma Bedeli Taşınmaz Sahiplerine Ne Zaman Ödenir

Kamulaştırmaya konu taşınmaz sahipleri, uzlaşma komisyonu tarafından kendilerine gönderilen davet mektubunun tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurup, anlaşma görüşmesi yapmayı talep edebilirler. Görüşmeler sonrasında veya davanın neticelenmesi ile taşınmaz hakkında tapuda ferağ yani ilgili taşınmazın idareye devrine onay verilmesi gereklidir bu işlemden sonra en geç 45 gün içerisinde kamulaştırma bedelinin ilgili taşınmaz sahibine ödenmesi zorunludur. Bedelin ödenmemesi halinde dava Hakkı saklıdır.

Tapuda yapılacak olan ferağ işlemlerinde harçlar ve giderler ilgili kurum tarafından ödenmektedir. Gayrimenkul sahipleri ve uzlaşma komisyonu arasında yapılan görüşmelerden sonuç çıkmaması veya anlaşmaya rağmen tapuda ferağ verilmemesi durumunda kamulaştırmayı yapan idare, mahkemede dava yoluyla kamulaştırmaya konu taşınmazın bedelinin tespitini ve mülkiyetin idare adına tescilini isteme yoluna gidebilmektedir.

Kamulaştırma Ferağ Davasında Savunma Süreci

Ferağ işleminin öncelikle yasada belirlenen süreler içerisinde yapılması gerekmektedir. Kamu idaresi tarafından bu hak talebinin 10 sene içerisinde davalı idare tarafından dile getirilmesi gerekmektedir. Aksi halde bu hak talebi zamanaşımına uğramaktadır. Taşınmazın değerinin farklılaşması ve idarenin kamulaştırma işlemlerinde usulsüz işlem yapması halinde yine vatandaşın ferağdan kaçınma hakkı bulunmaktadır. Bu türden incelikler alanında uzman avukatlar tarafından tespit edilip yargılama süreçlerinde hizmet verilmelidir. Bu kapsamda bir avukattan hizmet alınması ve kamulaştırma alanında uzman avukat olunması son derece önemlidir.

Kamulaştırma Davaları Süreleri ve Sonuçlanması

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davaları asliye hukuk mahkemelerinde görülmektedir. Bu davanın keşif ve bilirkişi safhası sonrasında karara çıkması ise muhtemeldir. Yargılama süresi ise mahkemenin yoğunluğunda göre değişiklik göstermekle birlikte 4-5 celse arası bir süreç almaktadır. (her celse arasında ise ortalama 3 vardır).

Bu yargılamalarda kritik safha bilirkişi raporu ve kıymet takdiri süreçleridir. Bu sürecin hassasiyetle sürdürülmesi ve taşınmazın gerçek değerinin, taşınmaz üzerinde bulunan katma değerlerin neler olduğu son derece açık ve iyi izah edilmeli ve adaletli bir bedel üzerinden süreç neticelendirilmelidir. Bu kapsamda kamulaştırma davalarının en önemli safhasını keşif ve bilirkişi safhasını olduğunu söyleyebiliriz.

Kamulaştırma Türleri ve Farkları

Devlet veya kamulaştırma yapan kurum 3 farklı şekilde kamulaştırma hizmeti verebilmektedir.

1. Acele kamulaştırma: Burada kamu yararına bakılarak hızlıca mülk sahibine dava açılır.
2. Trampa yolu ile kamulaştırma: Burada karşılıklı rıza ile takas yapılır.
3. Kısmi kamulaştırma: Bu türde ise malın bir kısmı kamu yararına kamulaştırılır.

Kamulaştırma Davası Masrafları Ne Kadar Tutmaktadır?

Yargılama gideri olarak maktu rakamlar talep edilmektedir bunun yanında ilgili idareye başvuru ise ücretsizdir. Vatandaşların genellikle çekilmiş olduğu konu bu davalarda doğacak olan yargılama giderleridir ancak gayrimenkul alanının yüksek getirisi ve büyük değeri göz önüne alındığında yargılama giderleri ve avukat masrafı çok düşük rakamlara tekabül etmektedir. Biz gayrimenkul davalarında yapılacak olan giderleri gayrimenkul yatırımının bir parçası olarak görmekteyiz

Kamulaştırma Davalarında Avukatın Etkisi

Arıkan Hukuk Bürosu Erkan Behçet Arıkan önderliğinde Türkiye’de gayrimenkul hukukunda uzman ve deneyimli kadrosu ile hizmet veren bir kuruluştur. Kamulaştırma davaları da alanında uzman ekibin bakması gereken hem arazi, hem de değerleme konusunda birçok alanda hâkim avukatların yürütmesi gereken bir süreçtir. Kamulaştırma avukatı denilince Erkan Behçet Arıkan’ın önderliğinde ofisimizin akla ilk gelmesi geçmiş deneyimlerimizden ötürüdür. Kamulaştırma alanında avukatın sizlere birçok katkısı olacağı aşikârdır. Bu alanda görülen davalarda genelde zaman sınırları ve çıkan bedellerin gerçek değeri yansıtıp yansıtmadığı noktasındaki işlemler arazi ya da mülk sahibi açısından son derece önem arz etmektedir. Bu bakımdan kamulaştırma davalarına avukat ile sürecin yönetilmesi sizin açınızdan kazançlı bir durum olacaktır. Avukatın faydaları süreç içinde şu noktalara dokunarak sizlere katkı getirmektedir.

• Mal ile ilgili oluşan bilirkişi kurulu ve mahkeme heyetine eşlik ederek tespitleri yapar
• Malın cinsi vb. Özellikleri belirlenir.
• Yüzölçümü netleştirilir
• Malın değerini artırma ihtimali olan ayrıntılar eklenir
• Vergi beyanları ile malın değeri yükseltilir
• Kamuca yapılmış kıymet takdiri yükseltilmesi ve mülk sahibi adına kazançlı çıkılması sürecine destek verilir
• Bölgede yapılan emsal satış değerleri toplatılır
• Mal bir yapı ise onun maliyet ve malzeme detayı incelenir
• Arsa veya yapı üzerinde malın değerini artıracak diğer faktörler eklenir.

Tüm bu ve buna benzer faktörler mal sahibi lehine olacak şekilde analizler yapılarak sonuç alınmaya çalışılır. Kamulaştırma avukatı olarak İstanbul, Ankara, Bursa, İzmir, Kocaeli, Samsun, Trabzon, Tekirdağ, Edirne, Yalova, Bilecek, Sakarya, Bolu gibi iller başta olmak üzere tüm Türkiye’de sizlere kamulaştırma süreçlerinizde avukatlık hizmeti vermekteyiz.