İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Avukatlık Hizmeti

İnşaat ve alacak hukukunun temel taşlarından olan ipotek geniş bir uygulama alanı bulmaktadır. Burada ipotek kimi zaman taşınmazın mülkiyetinin edinilmesi sürecinde yüklenici tarafından, kimi zaman ise alacağını teminat altına almak isteyen kimseler tarafından tapu kütüğüne tescil edilir. Tesicili kolay olan bu süreç paraya çevrilme sürecindeyse ciddi bir hukuki prosedüre tabi olmaktadır. Biz bu süreci vatandaşa izah edecek düzeyde kaleme almak istedik. Gelin hep birlikte ipoteğin paraya dönüştürülme süreçine bir göz atalım.

İpoteğin İcra Dairesinde Paraya Çevrilmesi

İpoteğin paraya çevrilmesi tıpkı herhangi bir taşınmazın icra dairesinden satış usulüne tabidir fakat burada fark şudur ki üç Hanlı yani öncelikli alacaklı olan taraf ipotek alacaklısıdır. Bunun yanında ipotek alacaklısı teminat yatırmadan satışa katılabileceği gibi teklif de ileri sürebilmektedir.

İpoteğin paraya çevrilmesinde ipotek alacaklısının teminat yatırmaması son derece avantajlı bir ekonomik duruma kendisine sokmakla birlikte taşınmazın yüksek ihtimalle kendi elinde kalacağı bir senaryoyu doğurmaktadır.

İpoteğin İcra Sürecinin Hızlandırılması

Üzerinde ipotek tesis edilmiş olan taşınmazın satışına ilişkin olarak öncelikli olarak yapılması gereken, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatılması, takip talebi ve ödeme emrinin borçluya tebliğidir. Bunun sonrasında rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takibin başlatıldığı icra müdürlüğü tarafından İİK md.150/d’ de yer alan hükümler uyarınca satış hazırlıkları başlatılacaktır.

Rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte taşınmazın satışı, genel haciz takip yolundaki gibi olacağından sadece açık artırma usulü uygulanacaktır. Makalemizde sırası ile taşınmazın satışının yapılacağı açık artırmaya hazırlık aşamaları, açık artırmanın ne şekilde yapılacağı ve kanunda hangi koşulların olması gerektiği hususunda açıklamalar yapılacaktır. Açık artırma usulünün anlatılmasından sonra ise, eğer taşınmazın satışı gerçekleşmiş ise alıcının taşınmazın bedelini ödemesini, satış bedelinin paylaştırılması ve son bölümde ise satış bedelin alacaklıların alacağını karşılayamaması durumunda verilecek olan rehin açığı belgesinin ne olduğu anlatılacaktır. Alan uzmanlık gerektiren bir süreç olması ve teferruatın oldukça fazla olması sebebiyle bir avukat desteği ipoteğin paraya çevrilmesi sürecinde şarttır diyebiliriz.

İpoteğe Konu Taşınmazın Satışı

Herhangi bir borcun teminatı olarak gösterilen taşınmaz ipoteğinde, gerek ilamsız takipler bakımından gerekse ilama dayalı takiplerde, takibin kesinleşmesinden itibaren alacaklının alacağına kavuşması amacı ile ipotek konusu taşınmazın satışını istemesi söz konusu olabilmektedir.

Rehin paraya çevrilmesi yolu ile takipte, üzerinde ipotek tesis edilmiş olan taşınmazın satışı aşamasından önce, alacaklının satış talebinde bulunmasına gerek olmaksızın, takibin başlatıldığı icra dairesi tarafından satış hazırlıklarına başlanması İİK md.150/d ile hüküm altına alınmıştır. İcra müdürlüğü satış hazırlıklarına ilk olarak tapudan kayıt örneklerini ve belediyeden taşınmazın imar durumunu gösteren belgenin talep edilmesi ile başlamaktadır. Bu belgelerin temininden sonra, icra müdürlüğü tarafından söz konusu taşınmazın kıymet takdirinin yapılması için bilirkişiye tevdii edilecektir.

Taşınmaz sadece sadece açık artırma usulü ile satılmalıdır. Bu kapsamda taşınmazın satışının yapılabilmesi için açık artırmaya hazırlık yapılması da gerekecektir. Rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatılan icra dairesi, taşınmazın imar durumu ve tapu kayıt örneklerini istedikten sonra, taşınmazın satışına ilişkin olarak açık artırma ilanını, açık artırma şartnamesini ve mükellefiyetler listesini hazırlamakla yükümlüdür. Kanun koyucu taşınmazın satışı için bu koşulların gerçekleşmesini aramakla birlikte bunların usulüne uygun yapılmamış olması veya hiç yapılmamış olması şikayet konusu olacaktır. İcra müdürlüğü tarafından satış hazırlıklarının yapılmasından sonra, artırma ilanında belirtilen gün, yer ve saatte birinci açık artırma gerçekleştirilir. Uygulamada genel olarak elektronik ortamda açık artırmaya katılım söz konusu olmaktadır. Taşınmazın satışı için gerçekleştirilen açık artırmanın da kendisine has usulleri olmakla birlikte, belli koşulların sağlanması durumunda taşınmazın satışının gerçekleşeceği öngörülmektedir. Eğer kanunda öngörülen koşullar sağlanamıyorsa ikinci açık artırma tarihi belirlenecektir. Her iki artırmada da taşınmazın alçısının çıkmaması durumunda veya kanunun belirlediği koşulların gerçekleşmemesi halinde satış talebi kendiliğinden düşecektir.

İpotekli taşınmazın satışına ilişkin olarak yapılan açık artırmada taşınmazın satılması durumunda, en yüksek pey ileri süren kişinin söz konusu bedeli nakden ve peşin para ile on günü geçmemek koşulu ile yatırması aranmaktadır. Taşınmazın satışından elde edilen paranın paylaştırılması bakımından, rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipteki kurallar, genel haciz yolundaki paraların paylaştırılmasına ilişkin usullerdeki gibidir. İpotekli taşınmazdan elde edilen paranın paylaşımına ilişkin genel haciz yolundaki kurallar kıyasen uygulanmakta ise de, genel haciz yolundaki tamamlama haczi usulü rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte uygulama alanaı bulmayacaktır. Taşınmazın satışından elde edilen paranın paylaştırılması işlemi gerçekleştirildikten sonra, elde edilen gelirin alacaklıların alacağını karşılamamış olması durumunda, alacaklılar talep üzerine icra müdürlüğünden rehin açığı belgesi alabilecektir. Bu belge alacağın elde edilemediğini gösteren bir belge olmakla birlikte, borçluya tekrar ödeme emri göndermeye gerek kalmaksızın diğer mallarına haciz koydurabilme durumunu alacaklıya sağlamaktadır.

İpoteğin Paraya Çevrilmesinde İhale Sürecindeki İncelikler

İhale ipoteğin paraya çevrilmesi sürecini en önemli adımıdır. Burada ihaleye katılacak olan kimselerin alıcı profilinin incelenmesi. İhaleye fesat karıştırılıp karıştırılmadığının denetlenmesi büyük önem taşımaktadır. Satış sonrasında; ipoteğe dair taşınmazda kiracının olması durumunda yapılması gereken işlemelerin başında. Taşınmazda buluna kimselerin tahliyesi bunların tamamlanması süreç açısından bütünleyicidir. İpoteğe dair taşınmazın tarla olması durumunda ve taşınmazda ekili ürün bulunması halinde ürünlerin kimin olacağı gibi bir çok detay bulunmaktadır.