Corona Virüs Sonrası Kira Sözleşmeleri Nasıl Düzenlenecek

Ülkemiz ve dünyada corona virüs ticari hayatı kökünden sarstı. Bu süreçte en çok etkilenen kirasını nasıl ödeyeceğini düşünen işveren ile mülkünden kazandığı gelirle hayatını idame ettiren gayrimenkul sahipleri oldu.

Devlet Kiracılara Destek Elini Uzattı

Korona virüs ülkemize girdikten sonra vatandaş bir bir kepenk indirmeye ve devletin aldığı önlemler kapsamında iş yerlerini kapatmaya başladı. Ancak süreç öyle bir duruma geldi ki günlük kazanıp masraflarını çıkaran esnaf ve iş verenler artık gelir elde edemedikleri için ödemekle yükümlü oldukları başta kira, elektrik, su, doğalgaz, çalışan giderler vb. masrafları karşılama noktasında çaresiz kaldı. Bu durum sonrası hükümet kanun değişikliğine giderek bazı tedbirleri gündeme getirdi.

Kirasını Ödeyemenlere Tahliyenin Önü Kapandı

Corona Virüsün yayılmasının önüne geçilmesi sonrasında ülkemiz dünya ile eşgüdümlü olarak bir takım tedbirleri hayata geçirmiştir. Bu tedbirlerin ilki insanların topluma karıştıkları alanların daraltılması ve sonrasında bir takım işletmelerin faaliyetlerinin durdurulması yönünde olmuştur. 26/03/2020 tarihinde yürürlüğe giren kanunla “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır” denilmiş ve kamu tarafından kiracıları korur mahiyette bir kanun yürürlüğe konulmuştur.

Burada işyeri mülkü sahiplerinin aleyhine bir sürecin işlemesi kaçınılmaz görünmektedir. Zira kiralamış olduğu işyerini işleterek kazanç elde eden işletme sahipleri olduğu gibi, işyeri kira gelirlerinden geçimini sağlayan vatandaşlar da fazlasıyla bulunmaktadır. Aynı zamanda kanundan doğan hakkın kötüye kullanımı da söz konusu olabilecektir. Tüm bu sorular kiracı ve mülk sahibinin kafasında dolaşırken virüste bir yandan yayılımına devam etmektedir. Yani sürecin ne zaman sonuçlanacağı konusu şimdilik belirsizdir.

Mülk Sahibi veya İşyeri Kiracısı Kira Sözleşmesinin Feshini Salgın Hastalık Gerekçesiyle Talep Edebilir

Son gelişmeler nazara alınarak üç sebeple kira sözleşmeleri feshedilebilir. Burada üç temel kanuni gerekçe karşımıza çıkmaktadır. Bu iki fesih gerekçesini iki ayrı başlık altında inceleyeceğiz.

-Mücbir sebep doğması(Sözleşmesel)

Mücbir sebep, genel olarak, doğal afet, savaş, salgın hastalık gibi yaşamsal bir engelin vuku bulması hallerinde sözleşmenin sürdürülmesine engel teşkil edecek durumun doğması olarak anlaşılmaktadır.

Şayet taraflar arasındaki sözleşmede mücbir(zorayıcı) sebeplerin doğumu halinde sözleşmenin feshedilebileceği maddesi yer alıyor ise taraflar bu süreçte sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceklerdir. Fesih sürecine kadarki borçlar ise geçerli olacaktır. Burada mücbir sebeple fesih hakının sektörel anlamda değişiklik göstereceği muhakkaktır.

-Olağanüstü Fesih gerekçelerinin doğması(Kanuni)

Türk Borçlar Kanunu Md:331 “Olağanüstü Fesih” Corona Virüs sürecinin ticari hayatta doğurduğu etkiler sebebiyle kimi işyerleri kapanmış kimi işyerlerinin faaliyeteri geçici olarak askıya alınmış, kimi işyerlerininse kazançları büyük ölçüde düşmüştür. Bu nedenle kira sözleşmesi her iki taraf açısında sürdürülemez bir hale gelmiş olabilir. Böyle bir durumun doğması halinde Türk Borçlar Kanunu; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” demektedir. Böylece taraflara kanuni fesih hakkı tanınmaktadır.

-Aşırı İfa Güçlüğü(Kanuni)

Türk Borçlar Kanunu Md:138 "Aşırı İfa Güçlüğü” Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan bir halin sonradan doğması ve bu durumun sözleşmenin bir taraf için menfaat doğurmaması ve bir taraf açısından da doğrudan zararla sürmesi halinde, sözleşmeye katı olarak bağlı kalınamamasını ve taraflardan zorluğa düşenin mahkemeden talebi ile sözleşmenin sonlanması veya yeniden uyarlanması talep edilebilecektir. Ancak bu kanuni durumun işyerleri açısından doğrudan uygulanabilirliği tartışmalıdır.

Konut Kira Sözleşmelerinde Coronavirüs Pandemisi Sürecinin Etkisi

Salgın hastalık sürecinde konut taşınmaz kira sözleşmelerinde yasal bir düzenlemeye gidilmemiş ve Türk Borçlar Kanunu’nun tanımış olduğu tüm haklar bu süreçte geçerli olacağı kabul edilmiştir. Anacak sektörel daralma konut kiralarının ödenmesinde de bir takım zorluklar doğuracaktır. Kiracıların küresel kriz nedeniyle kazançlarının değiştiği bu nedenle mahkemeden kira sözleşmesinin yeni ekonomik koşullara bağlı olarak yeniden uyarlanmasını talep etme hakkı doğacaktır.