EN
İçindekiler
Ülkemizde öncelikle belediyelerin kira hukuku ilişkisini tanıtarak bu konuya açıklık getirmeye başlayalım. Türkiye’de belediyeler de kendi içlerinde sınıflandırılmaktadırlar.
- Büyükşehirlerdeki ilçe belediyeler
- İlçe belediyeler
- Belde(kasaba) belediyeleri
Bu belediyelerin toplam sayısı 1397 olarak kayıtlarımızda mevcuttur. Bu belediyelerin kendi bünyelerinde olan taşınmazlarla alakalı ihale ile kiralama ve tahliye aşamaları da hukuk nezdinde gerçekleşen işlemler olduğundan bu makalemizi sizlere destek olması açısından ele aldık.
Belediye Taşınmazlarının Kiraya Verilmesi
Belediyelere ait olan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca ihale yolu ile kiraya verilen taşınmaz mallarının kira süresi sonunda yeniden ihale düzenlemeden meclis kararı ile de olsa ihale yapılmadan kiraya verilmesi olanaksızdır. Bu kapsamda belediye taşınmazlarının hukuki statüleri yarı idari yarı özel hukuk kuralları uygulama alanı bulmaktadır. Bu nedenle, konu hakkında idareci ve kiracılar çoğu zaman bu alanı klasik kira hukuku ile karıştırmakta ve geri dönüşü zor olan hatalar yapmaktadır.
Bu konuda ortaya çıkan en büyük sorunlardan bir tanesi; belediyenin belli bir süre vermiş olduğu kira sözleşmesi'nin siyasi nedenlerle değişen belediyelerde kiracı aleyhine hareket edilerek kiracının zararını hareket edilmesi sorunudur. Öncelikle şunu belirtelim ki belediyenin kiralamış olduğu taşınmaz siyasi nedenlerle yönetimi değişen belediyeleri de bağlamaktadır. Bu nedenle mevcut belediye yöneticileri kira sözleşmesi yaparken kendi seçim dönemleri sürecini kapsar şekilde kontrat yaparlarsa bu husus hem kiracı hem de belediye yönetimini yargısal süreçlerden koruyacaktır.
Belediye Taşınmazları İhale Olmadan Kiraya Verilemez
2886 sayılı kanun gereği belediyelerin kiralama ilişkisi düzenlenmiş ve bu düzenleme işleyişinde nasıl olacağını açıkça ortaya koymaktadır. Aynı Kanun’un “Kiralarda sözleşme süresi” başlıklı 64.üncü maddesinde “Kiraya verilecek taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz, denildikten sonra; Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür.” Denilerek kiralama süresinin 10 yıldan fazla olamayacağı (istisnaları da belirtilerek) hüküm altına alınmıştır.
Bu düzenleme nedeniyle; belediyelerin mülkiyetindeki taşınmaz malların kiraya verilme işinin;
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’ndaki ihale usullerine göre yapılması;
- Yapılan ihale sonucu düzenlenen kira sözleşmelerinin en fazla on yıl olması; 10 YILIN BİTİMİNDEN SONRA KİRA YERİNE ECRİ MİSİL (KULLANMA BEDELİ)ALINMASI ,
- Sözleşme süresi bitiminde ise aynı taşınmaz malın kiraya verilmesi işinin yeniden 2886 sayılı Kanun’daki usullerden biriyle ihale edilmesi gerekmektedir. Belediyeye ait kira süresi dolan gayrimenkullerin ihale yapılmaksızın kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması mümkün değildir. Yargıtay 6. HD. bir kararında “. Sözleşmede kira süresinin uzatıldığına ilişkin bir hüküm bulunmadığından kiracının bu tarihten itibaren 2886 sayılı Yasa’nın 75. maddesi uyarınca haksız işgalci durumunda bulunduğunun kabulü gerekir.” denilmektedir.
Belediye taşınmazlarının hukuki durumundan doğan kira ilişkisini bu şekilde açıklayabiliriz. “Belediyeler, belde sakinlerinin mahallî müşterek nitelikteki pek çok ihtiyacını karşılamak üzere kurulan kamu tüzel kişileridir…. Başkasına ait bir maldan bir bedel karşılığında yararlanma esasına dayanan kira sözleşmesi, tarafların serbest iradeleriyle oluşur ve her iki taraf için borç doğurur. Bu nedenle genel olarak, özel hukuk kurallarına göre düzenlenmesi gerekir. Ancak, belediyeler ile belediyelere ait taşınmazlar arasındaki bağlantı, özel hukuktaki bir malikle-taşınmaz arasındaki mülkiyet ilişkisinden farklıdır. Zira özel hukukta malik, malına istediği gibi tasarruf edebilmede, onu dilediği fiyatla dilediğine satmada ya da kiralamada ve maldan elde ettiği geliri istediği gibi harcamada özgür olmasına karşın; belediyeler, sahip olduğu taşınmazlar üzerinde tasarrufta bulunurken bazı kurallara uymak durumundadırlar. Belediyeler, sahip oldukları taşınmazları, dilediklerine diledikleri fiyatla devredemezler. Söz konusu taşınmazlar, kamusal bir sorumlulukla ve kamu hukukunun belirlediği usule göre kullanılır ve bu yerlerden elde edilecek gelir, kamu idaresinin yapmakla yükümlü olduğu hizmette harcanır.
Belediyeden Kiralanan Yerin Devri Mümkün Müdür?
Kiralanan belediye taşınmazında alt kiracılığa muvafakat edileceği veya kiracının alt kiracıya doğrudan haklarını kullandırabileceği hususu taraflar arasındaki sözleşmede yer alması halinde alt kiracılık veya devir mümkün hale gelecektir.
Alt Kiracı İlişsisi Nasıl Kurulur ?
Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde bu konunun yer almaması haline ise belediyeye ihtaren TBK 322 madde hükümlerinin uygulanması ve alt kiracı bilgileri ihtar edilir. Belediyenin kabulü halinde kiracı ve alt kiracı arasında aynı kira sözleşmesine atfen bir sözleşme yaılır. Kiracı ve alt kiracı kira borcunun ödenmemesi durumunda belediyeye karşı birlikte sorumlu olacaktır. Kira sözleşmesinin devredilmesi durumunda ise devreden kiracının kiracılık ilişkisi sonlanacak ve devralan mevcut sözleşme şartlarıyla kiracılık ilişkisine devam edecektir.
Belediye Kiracısı İle Sözleşmesini Tek Taraflı Fesih Edebilir Mi?
Kiracının sözleşmeden kaynaklanan bir kusuru olmadıkça belediye kamu gücüne dayanarak daha önce imzalamış olduğu sözleşmeleri feshedemez, bu feshe dayanarak kiracısının hukuksuz olarak tahliyesini isteyemez. Kiracının bu tahliyeye mecbur kalması halinde doğacak tüm zararlarını isteme hakkına sahip olacaktır. Kira sözleşmesinde doğrudan fesih maddesi yer alması durumunda dahi kiraya veren doğacak zararları karşılamakla mükelleftir. Bu durumla daha çok kiralanan taşınmazların değerinin bir anda yükselmesi ve siyasi seçim süreci sonrasında rastlanılmaktadır. Bu nedenle konu hakkında uzman bir avukattan yardım alınmasını önermekteyiz.
Belediyelerden Kiralamalarda Kiracıların Bilmesi Gereken Hususlar
Kanunun 15/son maddesindeki değişiklikten önce Belediyelere ait taşınmazlar hakkında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunu’nun uygulanacağı tartışmasız iken kira “akti devam eden taşınmazlar için Kanunun 15/son maddesinin değişmesi özel hukukla kiracıya tanınan hakların ortadan kalkıp kalkmadığı hususunda tereddüt meydana gelmiştir. Öyle ki, Yasanın yürürlüğe girmesiyle uygulamada oluşan belirsizlikler, normlar hiyerarşisinde hiçbir şekilde yer almadığı halde, adeta bir yasa hükmü imiş gibi İçişleri Bakanlığı Mahalli İdareler Genel Müdürlüğünün 15.11.2005 tarihli genelgesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Bu durum “hukuk devleti” ilkesiyle bağdaşmamaktadır. Aynı yerleşim biriminde taşınmazını kiraya veren özel hukuk gerçek ve tüzel kişilerinin, şartların gerçekleşmesi halinde ancak, genel olarak KİRA-LAYAN VE KİRACI LEHİNE DENGELİ HÜKÜMLER taşıyan TÜRK Borçlar Kanunu hükümlerine dayalı olarak tahliye isteyebileceği, oysa aynı şekilde kiraya veren belediyenin ise 5393 sayılı Yasanın kendisine büyük kolaylık sağlayan düzenlemesi ile tahliyeyi sağlayabileceği dikkate alındığında idare lehine oluşan eşitsizlik daha çarpıcı şekilde ortaya çıkmaktadır. 6098 SAYILI TBK.HÜKÜMLER: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 339 uncu maddesine göre; “Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”AYRIM GÖZETİLMEKSİZİN VURGULANMIŞTIR.
Kiralama Süresi Bitmeden 15 Gün Önce Bildirim Zorunluluğu
Aynı Kanunun 347 nci maddesine göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda uzatma süresinin sınırlandırılması, on yıllık uzama süresi öngörülmüş olmasıdır.. Adli yargı daha önceki kararlarında, 5393 sayılı Belediye Kanunundaki özel hükmü öncelikli kabul etmiş ve ona göre hüküm tesis etmeye başlamıştır. Ancak; belediye taşınmaz kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi konusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 5393 sayılı Belediye Kanunu arasında çatışma olduğu, hangisinin hükümlerinin uygulanacağı konusunda tereddüt olabileceği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 5393 sayılı Belediye Kanunundan daha sonra yürürlüğe girdiğinden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği yönünde görüşler vardır. Yukarıda değinildiği gibi, hukuk devleti, belirlilik, öngörülebilir olma ilkeleri -idare ile yapılan tüm sözleşmeler için geçerlidir. Bu sözleşmelere güvenerek kişiler yatırım yapmakta ve beklenti içine girmektedirler. Taraflar,tüm bu konuları çıkarları doğrultusunda sözleşme ile düzenleyebilmelidirler. Kira sözleşmelerinden doğacak anlaşmazlıkların çözüm yeri ise HUKUK MAHKEMELERİDİR.
